|
آيلة للتراجع نوعاً ما
وحول مستقبل العقارات خلال العام الجديد،
توقع محسن فوزي المهتم بالقطاع العقاري أن
السوق آيلة للتراجع نوعاً ما، وخاصة في
العقار الاستثماري والتجاري، مع تقلبات
خفيفة في السكني، هبوطاً ملحوظاً في
التجاري، خاصة المكاتب التجارية، والسبب
وفق رأيه، هو مقياس العرض والطلب، إذ
ستتضاءل الطلبات على التجاري، وسيكون
العرض أكبر من الطلب، لذلك سوف يشهد السوق
تراجعاً في الأسعار خلال الفترة المقبلة
لأن بعض الشركات المطورة للعقارات ستنجز
بعض أنشطتها الإسكانية. وبيّن أن وضع
السوق لا يبعث على التفاؤل، وخاصة للقطاع
التجاري، أما السكني فإن اتجاه بعض
المستثمرين إلى دراسة متطلبات السوق من
خلال توفير الشقق السكنية ذات الدورين
وفلل الدبلوكس، سيزيد من تحرك السوق في
بعض الجهات التي تقل فيها الأسعار.
إن تجدد السوق يحتاج إلى الكثير من الجهد
من قبل المطورين من خلال طرح الأفكار
الجديدة والجزئية التي يتم طرحها من بعض
كبار العقاريين في البلاد، وذلك عن طريق
قنوات الاستثمار أو عن طريق طرح مختلف
المشاريع في أرجاء البلاد، الأمر الذي حدد
حركة الاستثمار في السوق العقارية في
البلاد، مؤكداً أن المشاريع العقارية
المتوسطة الكلفة ستعيد التوازن إلى أسواق
المنطقة، مشيراً إلى ضرورة الاهتمام
بإنشاء وتطوير مشاريع عقارية سكنية تستهدف
الشرائح المتوسطة ومحدودة الدخل، والكف عن
تطوير المشاريع التي لا يقدر على شرائها
سوى فئة محدودة من المشترين والمستثمرين
الميسورين...!! من جهة أخرى، اقترح عقاري
على أصحاب رؤوس الأموال والمستثمرين البدء
باستثمارات نوعية في مجال مساهمات الفلل
والوحدات السكنية والدبلوكس على أن تباع
بأساليب عديدة تضمن فتح السوق من جديد
يتركز أداؤها في السعر المناسب والمساحة
المرغوبة ومتطلبات كل مشترٍ، متوقعاً أن
تحقق نجاحاً كبيراً في القدرة على تسويقها.
وطالب الكثير من المواطنين بضرورة العمل
بين القطاعين العام والخاص لتكوين شركات
تطوير إسكاني جديدة وحث شركات التمويل
العقاري لتكثيف إجراءاتها المطلوبة لحل
وتجاوز كل العقبات. محذرين الجهات المعنية
من التهاون في القضية الإسكانية والمراهنة
على عاملي الوقت والمصادفة لعلاجها.
جمود مطبق..!!
ومن جانبه مستثمر عقاري قال: إن الركود
كان حاداً في الفترة الماضية لكن نتوقع في
العام الحالي أن تتحلحل مسائل ومسببات
الركود، والواقع الحالي يجعلنا ننظر إلى
أن السوق لا يبعث على التفاؤل في كسر جمود
الأسعار. وأوضح أن أغلب الشركات
والمستثمرين الأفراد متعثرون في توفير
السيولة اللازمة لإتمام أغلب مشاريعهم.
طلب على المساحات
وقد شهد قطاع العقارات أداء جيداً في عام
2010 جراء الطلب على المساحات التجارية
والسكنية ونتيجة الإصلاحات الهادفة إلى
تحفيز الاستثمار في هذا القطاع. وقد
اجتذبت السوق مستثمرين إقليميين في الآونة
الأخيرة، كما استفادت من السيولة الفائضة
في المنطقة بعد الارتفاع الحاد في أسعار
النفط العالمية، وكشف مقاولون خليجيون عن
خطط لإطلاق مشاريع سكنية وتجارية ومكتبية
مع التركيز على المناطق المحيطة بالعاصمة.
لقد تمكن قطاع العقارات من جذب جزء كبير
من أموال المستثمرين المحليين، في إطار
طلب متزايد من المهاجرين العراقيين
والفوائض النقدية في أيدي بعض المستثمرين
المحليين والمغتربين السوريين في المنطقة.
هذا وإن ضعف العرض وانخفاض معدلات الفوائد
والافتقار إلى الفرص الاستثمارية المناسبة
كلها عوامل أسهمت في زيادة كبيرة في أسعار
العقارات خلال السنوات الأخيرة في جميع
أنحاء البلاد وخاصة في مراكز المدن
الكبيرة. وقد انقلب هذا الاتجاه في الأشهر
الثمانية عشر الماضية بحيث انخفضت نوعا ما
أسعار العقارات، في حين استقرت أسعار
العقارات في دمشق وريفها، إلى أن أصابها
الجمود الحاد حتى أيامنا هذه.
980 يورو للمتر المربع!!
وشهد القطاع العقاري تحسناً في الإطار
التنظيمي، إذ أدخل العديد من القوانين
والأنظمة بهدف تسهيل وجذب الاستثمارات إلى
قطاع البناء والعقارات، وفي هذا الإطار
اعتمدت قوانين جديدة في العام الماضي على
سبيل المثال، صدر قانون جديد في حزيران
2010 لتنظيم تخطيط الأراضي المستخدمة،
وحماية الأماكن ذات الطابع الثقافي ووضع
حد للمساكن غير الشرعية حول أكبر المدن.
كما صدر مرسوم آخر في تشرين الأول 2010
يقر عدداً من القوانين الجديدة في محاولة
لتوفير مشاريع عقارية جديدة، ويلزم هذا
المرسوم المقاولين الذي يمتلكون أراضي
واقعة في مدن المحافظات الأربع عشرة
بالحصول على رخصة بناء لأراضيهم في غضون
سنة من تاريخ شرائها والانتهاء من أعمال
البناء في غضون ثلاث سنوات من تاريخ
الحصول على الرخصة، وإن العديد من
المشاريع العقارية إما جارية وإما من
المقرر أن تبدأ في العام الحالي.
وقد بقيت سوق العقارات التجارية مستقرة
نسبياً على الرغم من التباطؤ الاقتصادي
العالمي، وفقاً لأحدث دراسة قامت بها
مؤسسة «كوشمان اند ويكفيلد»-وفق تقرير
أداء الاقتصاد السوري لعام 2010 الصادر عن
بنك عودة سورية إذ احتلت دمشق المرتبة
الرابعة من حيث أغلى معدل لإيجارات
الأماكن التجارية من أصل عشر دول في
المنطقة شملتها الدراسة وقد بلغ الإيجار
السنوي في دمشق 980 يورو للمتر المربع
الواحد في عام 2009.
وتتميز سوق المكاتب في دمشق بطلب متزايد
يفوق العرض غير الكافي، إضافة إلى القيود
المفروضة على العرض والتكاليف المفروضة
عند تحويل المساحات السكنية إلى مكاتب،
والتي أدت إلى زيادة الأسعار في هذه
السوق، ووفق آخر دراسة صادرة عن
المستشارين العقاريين العالميين (كوشمان
أند ويكفيلد)، فقد احتلت دمشق المرتبة
الخامسة من حيث أغلى معدل لإيجارات
المكاتب من بين المدن الإقليمية بإيجار
سنوي بلغ 374 يورو للمتر المربع الواحد في
وسط مدينة دمشق في عام 2009، ولكن أسعار
المساحات المكتبية في دمشق قد استقرت في
الفصل الأول من هذا العام وإن عدداً من
المساحات المكتبية سوف يبنى خارج البلدة
القديمة وخاصة أن المركز التجاري في دمشق
سوف ينتقل غرباً إلى (دمشق الجديدة) في
منطقة يعفور وفقاً لـ«كوشمان أند
ويكفيلد».
في موازاة ذلك، فإن صناعة البناء مستمرة
في النمو نتيجة اهتمام المستثمرين الأجانب
والقطاع الخاص، فقد بدأت شركة «لافارج»
للإسمنت في سورية بالإنتاج في الآونة
الأخيرة، وهي أول شركة خاصة لصناعة
الإسمنت في سورية وستسعى الشركة في
المرحلة الأولى إلى تلبية حاجة السوق
المحلية. كما أعلنت شركة البادية للإسمنت،
وهي الشركة الثانية التابعة للقطاع الخاص،
عن بدء الإنتاج في مصنعها قبل نهاية العام
الحالي.
بشكل عام، استفاد قطاع العقارات في سورية
من تطبيق القوانين الجديدة وشهد نشاطاً
مستمراً في عام 2010، وإن المشاريع
الجارية التي بدأت في عام 2009 والتي من
المتوقع أن تشارف على نهايتها خلال
السنوات القليلة المقبلة تقدر كلفتها
بأكثر من ملياري دولار، وبإمكانها تلبية
حاجات السوق للمساكن وللمساحات التجارية
والمكتبية أيضاً، على هذا النحو، فإن آفاق
القطاع العقاري في سورية وصناعة الإسمنت،
لا تزال قوية إلى حد ما على حين أن التحدي
الرئيسي لا يزال يكمن في مزيد من تعزيز
التخطيط التنظيمي للمشاريع العقارية
بطريقة تضمن تنمية أكثر توازناً لسوق
العقارات في البلاد بشكل عام.
الأسعار ستنخفض!!
قبل فترة ليست بالبعيدة وزارة الإدارة
المحلية أصدرت قراراً يوقف عمليات
المضاربة بالأسعار حيث أتى القرار الذي
صدر مؤخراً وحمل الرقم /82/ لعام 2010
«قانون إعمار العَرَصات» لجبر مالكي
الأراضي على إعمارها أو بيعها، والذي
سيشتريها سيكون مجبراً على بنائها أيضاً.
فالقانون الجديد من شأنه أن يسهم وبشكل
كبير في انخفاض أسعار العقارات.. وإن أي
شيء يطرح للبيع وبكثرة ستنخفض أسعاره وهذا
ما سيكون عليه الحال في العقارات بعد
تنفيذ القانون، والقرار يؤكد أن أي أرض
داخل المخطط التنظيمي ستبنى، وإنّ مالك أي
من تلك الأراضي سيدفع ما قيمته 10% من
قيمة أرضه كل عام في حالة عدم البناء،
وترتفع هذه النسبة لمدة خمس سنوات لتصل
إلى 50% من قيمة العقار؛ وبعد هذه المدة
ستقوم وزارة الإدارة المحلية ببيع هذه
الأرض بالمزاد العلني وإعطاء صاحبها ما
تبقى له من ثمنها، ويعود ذلك لتقصيره في
بنائها طوال تلك المدة.
أما بالنسبة للبيوت التي لم تكتمل بعد فإن
أصحاب تلك الأبنية سيضطرون مع القانون
الجديد لعرض أبنيتهم للبيع لاستكمال بناء
ما تبقى منها، وإلا فسيكون مصيرها كمصير
الأراضي التي لم تبن وستعرض أيضاً للبيع
في المزاد العلني.
وحسب المعنيين في وزارة الإدارة المحلية
وبعض المهتمين فإن القرار الجديد سيساهم
بانتشال سورية من قائمة أغلى المدن
العالمية وذلك بعد أن قاربت أسعار
العقارات السورية مدناً كبرى كباريس
ولندن، وهو ما وضع دمشق في مصاف أكثر 10
مدن غلاء في أسعار العقارات التجارية في
العالم، وكان وزير الإسكان والتعمير قد
أكد أن «ارتفاع أسعار العقارات في سورية
يعود إلى الخلل بين العرض الذي يعاني
نقصاً تراكمياً والطلب المتزايد» حيث
سيوازن القانون الجديد بين العرض والطلب
حتى إن العرض سيكون أكبر من الطلب... لكن
يذهب آخرون إلى حد القول إن الجمود
المسيطر حالياً سيدوم طويلاً لكون أصحاب
رؤوس الأموال التي تم ضخها إلى هذا السوق
يتحكمون ويفرضون المضاربات المزاجية بحيث
تحميهم مثل هذه المزاجيات بالمحافظة على
بريق الأسعار الجنونية.
وتم تشكيل فريق عمل ولجان مختصة لإعداد
أطلس يحدد مناطق التطوير العقاري من شأنه
أيضاً فتح آفاق استثمار كبيرة وتلبية
الاحتياجات المتزايدة على العقارات تتضمن
المرحلة الأولى منه خمس محافظات /حمص، دير
الزور، اللاذقية، حلب، ريف دمشق/ حيث بلغ
عدد مناطق التطوير العقاري المعلن عنها 22
منطقة موزعة على المحافظات الخمس منها 18
منطقة تطوير عقارية سكنية و4 مناطق تطوير
صناعية وتجارية وحرفية. والمشاريع
الإستراتيجية للتطوير العقاري تشمل إقامة
مجتمعات عمرانية جديدة ومشاريع معالجة
مناطق السكن العشوائي ومشاريع تهدف لتأمين
السكن البديل للمنذرين بالهدم والمتضررين
من الكوارث الطبيعية وهي من المشاريع
الإستراتيجية ذات الأولوية وهناك مشاريع
ذات أبعاد اجتماعية ومشاريع مناطق الخدمات
الخاصة غير السياحية التي تتضمن إقامة
خدمات متطورة.
وكانت الحكومة قد قدرت حاجة سورية من
الوحدات السكنية خلال الخطة الخمسية 11
بناء 880 ألف وحدة سكنية لتلبية الطلب
المتزايد على السكن وإن الحكومة قادرة فقط
على بناء 100 ألف وحدة سكنية، والباقي
سيبنيه القطاع الخاص.
مضاربات وسمسرات!!
يقول حسان الأدهم وهو مهتم بالعقارات
ويعمل في إحدى الشركات العقارية: إن ما
يجري في هذا السوق من مضاربات وتحفظات
وسمسرات جعل الفوضى قائمة حتى أصحاب
المكاتب ومن امتهن هذه المهنة وما تفرضه
من سمسرات واجبة الدفع صعب من عمليات
الشراء.. فالحركة قليلة وتكاد لا تذكر
فالكل في حالة ترقب وانتظار الغد..
المواطن طال حلمه وبين الحين والآخر يسمع
كلاماً جميلاً من الجهات المعنية بأن
الإجراءات والتدخلات وشركات التطوير
العقاري ستفعل فعلها في كبح جنون الأسعار
وكسر حالة الجمود التي طالت كثيراً..!!
طالت كثيراً..!!
«دخلنا وطالت مرحلة الركود»، هكذا قال
فاروق صاحب مكتب عقاري، وذلك على الرغم من
حرصه على القول لزبائنه: إن «حركة السوق
معقولة مع أن الأسعار لم تشهد سوى انخفاض
طفيف»!! فهو لا يريد أن يعطي للزبون
انطباعاً بأن عملية شراء وبيع العقارات
شبه متوقفة والطلب على الإيجار ضئيل
ولاسيما خلال فصل الشتاء، لأن هذا «باب
رزق»، لكن عندما يتحول الحديث إلى مجرد
تداول معلومات من دون غرض تجاري يكشف عن
أسباب الركود من منظوره الشخصي، فيقول إن
موجة كبيرة ضربت السوق أدت إلى ارتفاع
الأسعار بشكل جنوني، بعد سلسلة أحداث
شهدتها المنطقة بعد احتلال العراق وتدفق
مئات الآلاف من اللاجئين إلى دمشق، وعودة
جزء كبير من الرساميل السورية بالإضافة
إلى العقوبات الاقتصادية التي جعلت كثيراً
من الرساميل تعود من الخارج إلى الداخل،
وامتصاص الاستثمار العقاري الحصة الأكبر
منها، وأيضاً توجه المستثمر العربي في
سورية نحو العقارات، نتج عنه ظهور عشرات
الجمعيات السكنية.. إلخ؛ كل ذلك ساهم في
ارتفاع الأسعار وتنشيط حركة السوق على مدى
خمس سنوات بدأت خلالها في تنفيذ مشروعات
كثيرة قبل أن تأتي الأزمة المالية
العالمية، ومن ثم فرض قيود على تدفق
اللاجئين بالإضافة إلى عوامل أخرى وهي
غلاء المعيشة الناجم عن المرحلة
الانتقالية من الاقتصاد الموجه إلى
الاقتصاد المفتوح، لتلقي بظلالها الثقيلة
على سوق العقارات وتدخلها في حالة من
الجمود، فمن وصل سعر عقاره إلى أكثر من 50
مليونا لن يبيعه الآن، وعلى الرغم من
الركود، بأقل من ذلك. حيث لا تزال تلك
الأسعار محافظة على السقف الذي وصلت إليه.
وهكذا ستكون السوق العقارية أمام جهتين
ناظمتين لعملها؛ هما هيئة الاستثمار
والتطوير العقاري التي تهتم بتوفير عرض
أكبر للمساكن من خلال الترخيص للمطورين
العقاريين، وهيئة الإشراف على التمويل
العقاري التي تهتم بتوفير طلب أكبر على
المساكن من خلال الترخيص لشركات التمويل
العقاري. لكن هل هناك من يأمل في انخفاض
الأسعار، تمنيات المواطنين تعمم شائعات عن
انخفاض حاد في الأسعار، وهو ما يجعل ممدوح
(موظف قطاع خاص) يتريث في شراء شقة صغيرة
في دمشق ويقول إنه لم يعد قادراً على
تسديد الإيجار كل شهر والانتقال من سكن
إلى آخر، لكن أسعار «البيوت لا تزال
أكبر».
لغز حقيقي..!!
السوق العقارية لا تزال بحق اللغز العصي
عن التحليل والفهم حتى اليوم، فهناك من
كان يأمل خيراً من الأزمة الاقتصادية
العالمية -التي ضربت القطاع العقاري في
الولايات المتحدة الأميركية نهاية العام
2008- أن تتمكن من تخفيض أسعار العقارات
في السوق السورية، وخصوصاً بعد الارتفاعات
الكبيرة التي شهدتها السوق العقارية في
السنوات القليلة السابقة للأزمة
الاقتصادية العالمية، بل تؤكد إحدى
الدراسات الحديثة أن أسعار العقارات في
سورية ارتفعت بنسبة 500% بين عامي 2000 –
2009، بينما سجلت خلال عام 2010 جموداً
ثقيلاً جداً... فلا حركة بيع ولا حتى
عملية شراء إلا ما ندر....!! فهل ساهمت
هذه الأزمة العالمية في كبح جماح صعود
أسعار العقارات؟!، أما البعض الآخر فإنه
راهن -فيما بعد- على الركود الذي تعيشه
السوق العقارية، وعلى دوره المفترض في
تخفيض الأسعار أيضاً، فهل فعل الركود
ذلك؟!، وإذا أخفقا (الركود، والأزمة
العالمية) مجتمعين في تخفيض أسعار السوق
العقارية، فهل هو دليل على وجود أيدٍ خفية
تتحكم بهذه السوق وتجعلها عصية عن التراجع
رغم المحن والأزمات؟!.
نصف مليون ليرة سعر المتر!!
وفي نظرة إلى أسعار العقارات في مدينة
دمشق خلال شهر أيار من العام الماضي 2010،
نكتشف حقيقة واضحة أن سعر المتر السكني في
جديدة الفضل بلغ 85 ألف ليرة سورية كحد
أدنى، في حين وصل سعر هذا المتر السكني
إلى أكثر من 500 ألف ليرة في أحياء دمشق
الراقية كحد أعلى، أما بالنسبة للمتر
التجاري، فنجد أن الحد الأعلى لسعر المتر
وصل إلى مليون ليرة في كل من المالكي
وتنظيم كفرسوسة والقصاع مثلاً.
هذه النظرة خلال فترة عام تقريباً، تؤكد
أن الحد الأدنى لسعر المتر السكني الواحد
قد انخفض بنسبة 40% تقريباً عما كان عليه
في شهر تموز 2009، في حين شهدت المؤشرات
الأخرى ارتفاعاً بنسب مختلفة، فارتفع سعر
المتر السكني الأعلى، كما ارتفع وسطي سعر
المتر السكني الأدنى بنسبة 5%، والوسطي
الأعلى ارتفع أيضاً بنسبة 30%، وبالانتقال
إلى المتر التجاري، نجد أنه ارتفع هو
الآخر بنسبة 10%، وهذا يؤكد أن مدينة دمشق
بعموم مؤشراتها العقارية لم تشهد انخفاضاً
وحالة الركود التي تعيشها السوق العقارية
قائمة ولا أحد يتكهن متى تخف نارها...!!
الأمر يختلف..!!
أسعار العقارات انخفضت في بعض المحافظات
السورية، ولكن في حدود الانخفاض الدنيا أو
انخفاضات بسيطة وأن هذا الانخفاض لم يرق
لحجم الارتفاع -غير المبرر- الذي شهدته
السوق العقارية في السنوات القليلة
السابقة، لأن هذه الارتفاعات الكبيرة
أحدثت تشوهاً وخللاً في العلاقة بين أسعار
العقارات من جهة والرواتب والأجور من جهة
أخرى، حيث يجب على الأخيرة أن يكون هناك
تناغم وانسجام إلى حدٍ ما مع مستوى أسعار
العقارات!.
فمثلاً أسعار العقارات في أيار 2010 في
محافظة حلب، وصل سعر المتر السكني الواحد
إلى 20 ألف ليرة في منطقة الأشرفية كحد
أدنى، و135ألف ليرة للمتر الواحد في منطقة
الشهباء القديمة كحد أعلى، في حين بلغ
وسطي سعر المتر 44 ألف ليرة سورية كحد
أدنى، ونحو 58.76 ألف ليرة لسعر المتر
السكني الواحد، كوسطي أعلى، وهذا يؤكد أن
سعر المتر السكني في محافظة حلب حافظ على
ثباته في حده الأدنى، في حين انخفض الحد
الأعلى لسعر المتر بنسبة 10% تقريباً، في
حين لم يشهد وسطي سعر المتر السكني
انخفاضاً إلا بنسبة 14%.
ولكن اللافت في الأمر، هو أن أسعار
العقارات في مدينة دمشق لا تزال خارج
معادلة العرض والطلب بالدرجة الأولى،
والذي يفترض تدنيه انخفاض أسعار السوق
العقارية، والذي يكمن في الجمود الذي
تعيشه سوقنا العقارية اليوم، فالسوق
العقارية الدمشقية تنأى بنفسها خارج
تأثيرات أي قرارات أو تدخلات، فهي تحافظ
على أسعارها في كل الظروف، لأن أسعارها لم
تشهد انخفاضاً أسوة بغيرها من المدن
السورية الأخرى، وترك هذه السوق لسيطرة
الاستثمار الفردي الخاص جعلها بمنأى عن
الرقابة أو حتى التأثر بمتغيرات كالأزمة
المالية العالمية أو الركود الحاصل حالياً
بثقله، لا بل إن تجميد قرابة 600 ألف شقة
أي أكثر من 600 مليار ليرة في السوق
العقارية بمجال المضاربة هو الذي يحافظ
على أسعار العقارات مرتفعة....!!
فواقع السوق العقارية يذكر كل يوم
الباحثين عن سكن لهم من أصحاب الدخل
المحدود بمعاناتهم، هؤلاء الذين يشكلون
أغلبية السوريين، رغم الانخفاض الطفيف
الذي تشهده أسعار العقارات، هؤلاء الآملين
في انخفاض أسعار العقارات، الحل الوحيد
أمام امتلاكهم السكن المتناسب مع دخلهم
وإمكاناتهم. |
